Heredaste la casa del pueblo, la has arreglado y quieres alquilarla a quien busca una escapada. Antes de publicar el primer anuncio conviene tener clara una cosa: Hacienda no mira si la casa es «rural», sino qué servicios das a quien se aloja. De eso depende casi todo lo demás.
1. La pregunta clave: ¿solo alquilas o prestas servicios de hostelería?
La Agencia Tributaria distingue dos situaciones:
- Alquiler turístico: cedes la casa amueblada y, como mucho, la limpias y cambias la ropa a la entrada y a la salida de cada huésped, y te ocupas del mantenimiento (fontanería, electricidad, electrodomésticos). Esto no se considera un servicio propio de la hostelería.
- Alquiler con servicios propios de la industria hotelera: recepción y atención continuada al cliente, limpieza periódica durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama y baño, lavandería, custodia de maletas, reservas o comidas.
Cambiar las sábanas a mitad de semana o servir desayunos no es un detalle menor: cambia el IVA y la forma de tributar en la renta.
2. IVA: exento o al 10 %
Quien alquila alojamientos turísticos es empresario a efectos del IVA. Pero:
- Si no prestas servicios hoteleros, el alquiler está exento de IVA: no repercutes IVA ni presentas declaraciones de IVA por él. En su lugar, el arrendamiento queda sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, según la tarifa de cada comunidad autónoma.
- Si prestas servicios propios de la hostelería, el alquiler no está exento (la Ley del IVA lo excluye expresamente de la exención) y tributa al 10 %, el tipo reducido de los servicios de hostelería.
3. IRPF: capital inmobiliario o actividad económica
En la declaración de la renta pasa algo parecido:
- El alquiler turístico sin servicios hoteleros da, con carácter general, rendimientos del capital inmobiliario. Ojo: no se aplica la reducción que tienen los alquileres de vivienda habitual.
- Pasa a ser rendimiento de actividad económica si prestas servicios propios de la hostelería, o si para gestionar el alquiler tienes al menos a una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La diferencia no es solo de casilla: cambia qué gastos puedes deducir, cómo se calculan y qué otras obligaciones te llegan detrás (libros registro, pagos fraccionados, etc.). Lo vemos caso por caso.
4. Alta en Hacienda y en la Seguridad Social
La Agencia Tributaria encuadra el alquiler de alojamientos turísticos, casas rurales incluidas, en el grupo 685 del IAE, «Alojamientos turísticos extrahoteleros», preste o no servicios de hostelería. En la práctica:
- El alta en el censo de empresarios se hace con el modelo 036. El modelo 037 (la versión simplificada) desapareció el 3 de febrero de 2025.
- Si eres persona física, estás exento de pagar el IAE, aunque la actividad tenga su epígrafe.
- Si el alquiler es una actividad económica que ejerces de forma habitual, personal y directa, lo normal es que además tengas que darte de alta como autónomo en la Seguridad Social. Es una de las dudas en las que más compensa preguntar antes de empezar, porque depende de cómo organices la casa.
5. El registro de turismo, que no es de Hacienda
Hay un trámite que no depende de Hacienda y que muchos olvidan: la inscripción en el registro de turismo de la comunidad autónoma donde está la casa. Cada comunidad tiene su propia normativa de alojamiento rural (requisitos, categorías, número de plazas) y su propio registro, y es la que te da el número que tienes que mostrar en los anuncios. Si la casa está en Castilla-La Mancha, en Castilla y León o en Andalucía, la norma no es la misma, aunque tú vivas en Madrid.
Con el registro hecho llega el momento de anunciarla. Antes de elegir dónde, lee bien las condiciones de cada portal: si cobra comisión por reserva, cuota fija o nada, y qué datos te pide. Algunos, como AlojamientosRurales.es, tienen una sección de ayuda para anunciar una casa rural que explica paso a paso cómo publicar la ficha, responder a las solicitudes y qué opciones de visibilidad hay. Guarda todas las facturas y justificantes de cobro desde el primer día: los vas a necesitar para la renta.
6. Lo que Hacienda ya sabe: plataformas, DAC7 y el antiguo modelo 179
Si anuncias la casa en plataformas digitales, cuenta con que Hacienda recibirá información de lo que cobras:
- Desde 2024, los operadores de plataformas presentan el modelo 238, la declaración que nace de la directiva europea conocida como DAC7 (en España, Ley 13/2023 y Real Decreto 117/2024). Incluye, entre otros datos, los ingresos que el propietario obtiene a través de la plataforma.
- El modelo 179, la antigua declaración de las plataformas sobre cesión de viviendas con fines turísticos, tuvo una vida accidentada: el Tribunal Supremo anuló en 2020 el artículo del reglamento que la regulaba (España no lo había notificado a la Comisión Europea), se volvió a regular después y, según la Agencia Tributaria, se elimina a partir del ejercicio 2024, sustituido por el 238.
Conclusión práctica: declara todos los ingresos, también los que cobras fuera de las plataformas.
7. ¿Autónomo o sociedad?
Si vas a explotar una sola casa, lo habitual es empezar como persona física. Cuando hay varias casas, socios o una inversión importante, puede tener sentido una sociedad. Lo explicamos con más detalle en Autónomo o Sociedad Limitada, ¿qué elegir?, y los plazos de cada impuesto en Obligaciones tributarias para autónomos.
8. Resumen
- Decide qué servicios vas a dar: de eso depende todo.
- Sin servicios hoteleros: IVA exento (ITP) y rendimientos del capital inmobiliario, sin reducción.
- Con servicios hoteleros: IVA al 10 % y actividad económica.
- Alta censal con el modelo 036 (grupo 685) y, si es actividad económica, revisa el alta de autónomo.
- Registro de turismo en la comunidad donde está la casa.
- Las plataformas informan a Hacienda: declara todo.
¿Estás pensando en alquilar tu casa rural? Cuéntanos cómo la vas a gestionar y te decimos qué te toca presentar desde el primer mes.